집이 경매로 넘어가도 일정 기준 이하의 보증금으로 거주하는 세입자는 보증금 일부를 다른 담보권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 다만 보증금이 적다는 이유만으로 자동으로 보호되는 것은 아니며, 지역별 기준과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
‘소액임차인’ 기준은 계약 시점만으로 정해지지 않습니다
최우선변제를 받으려면 먼저 해당 주택이 있는 지역의 소액임차인 보증금 기준에 들어야 합니다. 기준은 지역마다 다르고, 통상 주택에 설정된 담보물권의 설정 시점을 기준으로 판단하므로 계약 당시 기준만 확인해서는 부족할 수 있습니다. 먼저 설정된 근저당권 등이 있다면 그 날짜를 기준으로 적용되는 지역별 기준을 살펴야 합니다.
점유·전입신고와 배당요구를 챙기세요
세입자는 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춰야 합니다. 경매 절차에서는 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 해야 하며, 해당 요건을 유지하는 것도 중요합니다. 확정일자는 일반적인 우선변제권을 갖추는 데 필요하지만, 소액임차인의 최우선변제 요건과는 구별됩니다. 최우선으로 받을 수 있는 금액도 보증금 전액이 아니라 법령상 한도 내이며, 다른 소액임차인과의 배당 상황에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
확정일자가 없어도 최우선변제를 받을 수 있나요?
확정일자는 최우선변제 자체의 요건과는 별개입니다. 다만 점유와 전입신고 등 다른 요건을 갖추고 배당요구를 해야 합니다.
보증금 전액을 먼저 돌려받나요?
아닙니다. 법령상 정해진 한도까지만 최우선변제 대상이며, 나머지는 다른 배당 순위와 남은 매각대금에 따라 달라집니다.