월세 보증금이 작더라도 계약 상대방이 실제 소유자인지, 집에 어떤 권리가 설정돼 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 등기부등본은 계약 직전과 보증금 지급 전에 각각 살펴보세요. 다만 등기부만으로 임대인의 모든 채무나 세입자 현황을 알 수 있는 것은 아닙니다.
갑구와 을구에서 볼 항목
갑구에서는 소유자 이름과 지분을 확인하고, 압류·가압류·가처분·신탁등기가 있는지 살펴봅니다. 계약 상대방의 신분증과 등기상 소유자 정보가 다르면 위임장과 대리권을 확인해야 합니다. 신탁등기가 있다면 위탁자와만 계약하지 말고, 수탁자 및 신탁원부에 표시된 임대 권한과 동의 요건을 확인하는 편이 안전합니다.
을구에는 근저당권 등 소유권 외 권리가 표시됩니다. 채권최고액은 실제 빚과 같다고 단정할 수 없지만, 선순위 권리가 많으면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
계약·지급 직전 다시 확인하기
인터넷에서 직접 발급한 최신 등기사항증명서를 확인하고, 계약 당일과 잔금 지급 직전에도 변동이 없는지 살펴보세요. 계약 후 새 근저당권 등이 설정될 수 있기 때문입니다. 건축물대장으로 주소와 용도도 대조하고, 기존 임차인의 보증금·점유 여부 등 등기부에 드러나지 않는 사정은 별도로 확인해야 합니다. 등기부 확인만으로 보증금 반환이 보장되는 것은 아니며, 전입신고와 실제 거주 등 대항력 요건도 따로 갖춰야 합니다.
자주 묻는 질문
등기부에 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?
근저당권이 있다는 이유만으로 계약이 금지되지는 않습니다. 다만 선순위 권리와 보증금 규모, 주택의 가치 등을 함께 살펴 반환 위험을 판단해야 합니다.
계약 후 등기부가 바뀌면 어떻게 해야 하나요?
계약서에 추가 담보 설정 금지 등 특약이 있는지 확인하고, 등기 변동 내용과 계약상 의무 위반 여부를 검토하세요. 새 권리가 설정됐다고 계약이 자동으로 취소되는 것은 아닙니다.